На сайте 100500 рефератов в 150 категориях	Искать реферат
Рефераты на 5 с плюсом С нашим сайтом написать реферат проще простого

Жилищная ипотека переходного периода: проблемы и перспективы развития

Категория: Экономика

версия для печати

Страница: [1] [2] [3] [4]

Такая модель имеет ряд существенных преимуществ, так как позволяет не только мобилизовать финансовые ресурсы для жилищного строительства этой компании, но и дает информацию о клиенте, его платежеспособность и готовность выполнять принятые обязательства, при отсутствии кредитных историй у украинских граждан является чрезвычайно важным. Более того, в условиях отсутствия на Украине широкодоступных кредитов на приобретение жилья, такая модель очень интересна.

В то же время такое привлечение внебюджетных средств в жилищную сферу на основе элементов ипотеки имеет ряд существенных недостатков.

Во-первых, она, в отличие от полноценной ипотеки, ограничивает выбор заемщика. Заемщику предлагается жилье, произведенное только «Кииивмиськбудом».

Во-вторых, такая модель, как любая целевая модель, ограничивает размер средств, привлекаемых, объемом сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не охватывает сбережения остальной части населения и свободные финансовые ресурсы юридических лиц. Однако надо отметить, что на базе «Киевгорстрой» планируется проведение эксперимента, суть которого заключается в привлечении средств населения и субъектов предпринимательской деятельности на долгосрочные пенсионно-сберегательные вклады.

В-третьих, незначительный для ипотеки срок кредитования увеличивает размеры платы за кредит, тем самым делая его менее доступным для граждан Украины.

В-четвертых, общая экономическая ситуация на Украине заставляет специалистов АКБ «Аркада» вводить специальный показатель «Один», что увеличивает плату за кредит.

В-пятых, банк «Аркада» не применяет гибкие, понятные заемщику процентные ставки, обеспечивающие более широкий доступ заемщиков к кредитам.

Свою схему кредитования жилья на срок 5 лет предлагает компания «Жилье - кредит - Украина». Компания набирает группу из 60 человек (вообще схема предполагает набор группы из 120). В течение 5 лет (60 месяцев) члены кооперации должны выплачивать ежемесячные равные взносы, которые рассчитываются из среднегодовой стоимости одно-, двух-и трех-комнатных квартир. Кроме того, клиенты выплачивают вступительные взносы в размере 3% стоимости жилья при покупке однокомнатной квартиры, 2,5% SYMBOL 151 f "Times New Roman" s 14 - двухкомнатной квартиры, 2% SYMBOL 151 f "Times New Roman" s 14 - трехкомнатной квартиры. При получении квартиры необходимо уплатить фирме еще 1%. Ежемесячно 0,25% стоимости квартиры вносится на административные расходы компании. В результате суммарные дополнительные затраты клиента составляют

3% +1% + (0,25% SYMBOL 114 f "Marlett" s 10 xF072 60) = 19% за пять лет.

Распределяться жилье будет путем аукциона и розыгрыша с ежемесячным чередованием двух этих форм. После вселения в квартиру клиент продолжает выплачивать взносы до полного погашения стоимости жилья.

Насколько безопасна схема для членов кооперации, получающих квартиры последними, сегодня оценить сложно: ни один из «клубов покупателей» не дошел до логического завершения своего существования.

Всесторонний анализ, проведенный автором [1], показывает, что кредитование покупки жилья по принципу самопомощи на Украине за всю ее историю не имело широкого развития.

Запорожская корпорация «Арсенал» разрабатывает схему приобретения жилья в кредит на вторичном рынке. Специалисты считают, что в регионах вторичный рынок более перспективный, чем первоначальный: SYMBOL 151 f "Times New Roman" s 14 - стоимость 1 кв. м. ниже. После привлечения западного кредита компания будет действовать по такой схеме. Покупатель, выбрав объект недвижимости, вносит 30% его стоимости (продавец получает на руки всю сумму сразу). Предоставленный покупателю кредит гасится в течение 3-7 лет при кредитном проценте не более 20% годовых [2].

Насколько такая схема реальна, покажет время, но фактом остается то, что западный инвестор очень осторожно подходит к кредитованию покупки жилья на украинском рынке.

Первым банком, который пытался реализовать на территории стран с постсоциалистической экономикой инвестиционную ипотечную модель, была Ярославская филиал Ипотечного акционерного банка. Используя достаточно сложную организационную и правовую форму, обусловленную отсутствием соответствующей нормативной базы (1995 г.), этот банк, в конечном итоге, предоставлял ипотечные кредиты на жилье за ??счет средств, привлекаемых от продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных недвижимостью. Как организация-посредник, действующий на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступала Ипотечная кредитная компания, привлекала кредиты в банке и распространяла ипотечные сертификаты, обеспеченные залогом [3].

Возможность продавать выданные ипотечные кредиты инвесторам позволила бы банкам решить проблему ограниченности ресурсов. Создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, могло бы стимулировать рост жилищного ипотечного кредитования, что требует серьезных мер со стороны правительства.

Как было указано выше, ипотечный рынок в Украине и России пытался адаптироваться к экономическим инфляционных условий и неблагоприятного законодательной среды, саходячы свои собственные пути снижения различных видов рисков долгосрочного жилищного кредитования, а также повышая доступность кредитов для населения для того, чтобы граждане могли занять достаточно средств для погашения значительной части стоимости приобретенного жилья.

Рассмотрим основные направления, по которым шел процесс инновации.

Кредитный риск. В странах с развитым ипотечным кредитованием кредитор, в случае неспособности заемщика вернуть кредит, понесет потери, если сумма, вырученная от продажи объекта недвижимости меньше, чем невыплаченная часть долга, включая проценты и все расходы, связанные с вращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

В Украине и России кредитный риск, т.е. возможность потерь из-за невозврата кредита, существенно увеличивается в связи со сложностью обращении взыскания и реализации заложенного имущества. И хотя существующее законодательство предусматривает возможность обращении взыскания на предмет залога и удовлетворения требований залогодержателя, противоречивость самого законодательства и практика, сформировавшаяся, часто делают выселении должника невозможно. Лишь очень небольшое количество банков реально предоставляет ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор и договор об ипотеке (залог), что обеспечивает его. В большинстве случаев договор ипотеки, или договор залога, используется при кредитовании хорошо известных банку клиентов или в случаях, когда строительная организация совместно с банком входят в один холдинг (примером является холдинговая компания «Киевгорстрой»).

Совершенно очевидно, что для ипотечного кредитования принципу значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселение из жилья в случае, если он не проводит своих платежей.

Предоставление долгосрочных кредитов с фиксированным процентом сегодня практически невозможно. Это либо слишком рискованно для банка, или, если риск вполне учтен в ставке, недоступно для заемщика. В этой ситуации банки России и Украины, предоставляющих жилищные кредиты, добиваются уменьшения риска процентной ставки, используя новые кредитные инструменты. При этом наибольшее распространение получили ссуды с индексацией платежа по курсу рубля и гривны к доллару. Согласно распространенной практики заемщику дается рублевый кредит в пересчете в доллары США (фактически долларовый кредит, оформленный в рублевом эквиваленте). Размер ежемесячного платежа в счет погашения кредита рассчитывается в долларах и может выплачиваться в рублях по текущему валютному курсу. Будучи достаточно простым и привычным как для банкиров, так и для клиентов, инструмент с индексацией по долларовому курсу не устраняет реального риска процентной ставки, что наглядно проявляется, когда реальный курс доллара падает. В условиях падения курса доллара стоимость активов, представленных фактически в долларовым кредитам, может упасть относительно стоимости банковских фондов, представленных рублевыми обязательствами, за счет которых финансируются эти кредиты. Возможность потерь кредитора растет. Банки учитывают этот риск путем увеличения надбавки к процентной ставке по таким кредитам. В результате уровень процента по жилищным кредитам в долларовом пересчете часто составляет 30% и выше, что очень ограничивает круг потенциальных клиентов.

Оригинальная схема индексированного кредита была разработана Ярославской филиалом Ипотечного акционерного банка. В ее основу была положена процедура равномерного ежемесячного погашения суммы основного долга по платежам фиксированного процента с суммы долга, которая осталась. Однако сама сумма долга пересматривается каждый раз, когда меняется официальный размер минимальной заработной платы, т.е. как индекс используется индекс минимальной заработной платы. Годовая ставка процента по такому кредиту сравнительно невелика и составляет 26% (1996 г.).

В России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП. Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяет тот размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на межбанковском рынке кредитов плюс фиксированная банковская надбавка.

Однако в действительности, регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между размером платежа, клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Размер ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца, исходя из возросшей суммы задолженности, таким образом, чтобы к концу срока займа клиент погасил ее полностью. Мона сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставкой выплачиваются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных, в результате инфляции.

В мае 1994 г. кредиты с регулируемой отсрочкой платежей стал выдавать Мосбизнесбанк. Этот инструмент позже начал применять еще ряд банков, причем, как показывают расчеты, уровень кредитного риска при его применении является вполне приемлемым.

Все три вышеуказанные кредитные инструменты принадлежат к классу так называемых «кредитов с индексацией», нашедших широкое распространение в странах с высокой инфляцией и инфляцией, что меняется.

Для снижения риска процентной ставки используются различные индексы, позволяющие избежать фиксированного процента по долгосрочным кредитам. Идеальным индексом, вполне предотвращает этому виду риска для банка, является индекс стоимости фондов конкретного банка. На практике трудно добиться доверия заемщиков к такому типу индекса, поэтому банки стараются заменить его, во-первых, более общественно признанными показателями, во-вторых, показателями, максимально отражающие динамику рыночных процентных ставок. Согласно цели показатели изменения обменного курса доллара США или минимальной заработной платы соответствуют первому критерию, однако не отвечают второму.

Сравнительный анализ динамики рыночной процентной ставки в России и Украине за последние три года (например, измеряемой по ставке межбанковских кредитов) и обменного курса доллара США наглядно демонстрирует их несоответствие. Аналогичный вывод можно сделать и относительно соответствия динамики рыночной процентной ставки изменении ставки Центрального банка и инфляции (например, уровня потребительских цен).

Что касается индекса минимальной заработной платы, то этот показатель изменяется на основе политических решений. Периодичность и размер его изменения имеют весьма отдаленное связь с изменением рыночной процентной ставки. Индекс, который разработала АКБ «Аркада» (г. Киев), «Один» не совсем понятен заемщику, что является негативным моментом кредитной политики банка.

Страница: [1] [2] [3] [4]

версия для печати