На сайте 100500 рефератов в 150 категориях	Искать реферат
Рефераты на 5 с плюсом С нашим сайтом написать реферат проще простого

Купля-продажа объектов приватизации

Категория: Экономика

версия для печати

Страница: [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9]

11

1.3. Содержание договора купли-продажи объектов приватизации

В науке гражданского права содержание договора определяется как совокупность условий, при которых он укладений1. Содержание договора купли-продажи объектов приватизации составляют условия, присущие любому договору купли-продажи, а также специальные условия, предусмотренные приватизационным законодательством.

Согласно ст. 224 ГК Украины, предметом любого договора купли-продажи является обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю и обязательство покупателя принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Иными словами, договор купли-продажи направлен на передачу права собственности на определенный объект. В этой связи большое значение имеет исследование вопроса об определении момента перехода к покупателю права собственности на объект купли-продажи в порядке приватизации.

Закон Украины "О приватизации государственного имущества" (ст. 27) устанавливает правило, согласно которому право собственности на проданный объект переходит к покупателю с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи, что вполне соответствует требованиям ГК Украины и является позитивным шагом в развитии приватизационного законодательства. Ведь в редакции указанного Закона от 04.03.92 вообще не был определен порядок перехода права собственности на приватизированные объекты, а Закон Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" от 06.03.92 устанавливал, что к покупателю, который приобрел на аукционе, по конкурсу объект приватизации, переходит право собственности на этот объект с момента удара молотка лицитатора или подписания протокола заседания конкурсной комиссии об определении окончательного победителя, а при выкупе имущества государственного предприятия с даты принятия органом приватизации решения о выкупе. При этом указанные законодательные акты устанавливали, что право собственности на государственное имущество подтверждается договором купли-продажи, который заключается между покупателем и уполномоченным представителем соответствующего органа приватизации. Согласно Положению о применении способов приватизации имущества государственных предприятий (пп. 2.3, 2.4, 3.4, 4.4), утвержденным приказом ФГИ Украины от 04.02.93 № 56, и Положением о порядке определения и применения способов приватизации относительно объектов малой приватизации (пп . 3.1, 4.9), утвержденным приказом ФГИ Украины от 02.02.95 № 1022, договор заключался после проведения аукциона, конкурса, после принятия решения о приватизации объекта и после его подготовки к приватизации, то есть после перехода права собственности к покупателю. Такая конструкция перехода права собственности к покупателю вызвала сомнение в ее соответствия нормам ГК Украины. Договор купли-продажи считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. Если удар молотка лицитатора (подписания протокола конкурсной комиссии, принятие решения о выкупе) означал переход, то это свидетельствовало о том, что стороны согласовали все существенные условия купли-продажи и не нуждаются дополнительно заключать договор купли-продажи. Но поскольку предполагалось обязательное заключение договора купли-продажи в подтверждение перехода

'Гражданское право России: Курс лекций / О. Н. Садиков. - Ч. 1. - М.: Юридич. лит., 1996. -

с. 283

2 Государственный информационный бюллетень о приватизации. - 1995. № 5. - С. 44

12

права собственности, то это давало основания полагать, что удар молотка лицитатора (подписания протокола конкурсной комиссии, принятие решения о выкупе) фактически не фиксировал переход права собственности. Кроме того, покупатель не может осуществлять права собственника до заключения договора купли-продажи объекта приватизации.

Анализ положений подзаконных нормативных актов по вопросам приватизации свидетельствует о том, что они устанавливают иные правила относительно перехода к покупателю права собственности на объект приватизации. Так, норма п. 49 Положения о порядке проведения конкурсов по продаже пакетов акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, утвержденного приказом ФГИ Украины, Антимонопольного комитета Украины, Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 04.08.97 № 821/55 / 01/2041, предусматривает, что право собственности на пакет акций ОАО, который продавался на конкурсе, переходит к победителю конкурса с момента полной оплаты стоимости пакета акций, определенной нотариально удостоверенным договором купли-продажи. Вместе с тем согласно ст. 128 ГК Украины право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку законом о приватизации предусмотрен переход к покупателю права собственности на приобретенный объект приватизации с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи, то можно сделать вывод о несоответствии нормы п. 49 указанного Положения законодательству и о необходимости внесения в нее соответствующих изменений в части перехода к покупателю права собственности на пакет акций.

Из содержания гражданского закондательства (ст. 224 ГК Украины) следует, что любой договор купли-продажи является платных. В этой связи одним из существенных условий договора купли-продажи объектов приватизации законодательные и другие нормативные акты о приватизации определяют их цену (п. 2 ст. 23 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)", п . 51 Положения о порядке проведения конкурсов по продаже пакетов акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации). Специфика договора купли-продажи государственного имущества в процессе приватизации состоит в том, что цена объекта продажи должна быть определена в установленном законодательством порядке. Так, цена продажи объекта малой приватизации путем его выкупа, начальная цена продажи объектов приватизации конкурентными способами определяется на основе оценки стоимости имущества соответствующего объекта, осуществленной в соответствии с Методикой оценки стоимости имущества при приватизации, который утверждается Кабинетом Министров Украины ( п.

2 ст. 9 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)".

Анализ положений ст. 17 Закона Украины о малой приватизации свидетельствует о том, что окончательную цену объекта при продаже его на аукционе определяют в ходе проведения аукциона на основе начальной цены. Окончательной ценой продажи объекта является наивысшая цена, предложенная победителем аукциона. В начале торгов лицитатор объявляет начальную цену продажи объекта. В течение

3 минут после объявления покупатели могут предлагать свою цену. При этом каждая последующая цена, предложенная покупателями, должна превышать предыдущую не менее чем на 10 процентов начальной цены продажи объекта. Окончательная цена

'Государственный информационный бюллетень о приватизации. - 1997. - № 9. - С. 44 13

продажи объекта на аукционе может быть и меньше начальной. Если в течение С минут после объявления начальной цены продажи покупатели не захотят приобрести объект по объявленной начальной цене, лицитатор согласно условиям соглашения с органом приватизации имеет право уменьшить цену объекта, но не менее чем на 10 процентов. Начальная цена объекта может быть уменьшена также в случае повторного проведения аукциона, но не, более чем на ЗО процентов. Окончательная цена продажи объекта на аукционе фиксируется в протоколе аукциона, который подписывается покупателем и лицитатором и подлежит утверждению органом приватизации.

Как свидетельствует содержание ст. 233 ГК Украины, одним из существенных условий договора купли-продажи является условие о качестве объекта продажи. Согласно указанной статье качество проданной вещи должно соответствовать условиям договора, а при отсутствии указаний в договоре требованиям, которые обычно относятся.

Порядок определения качества имущества, подлежащего продаже в порядке приватизации, в отличие от порядка его оценки, нормативное не определен. Стороны договора должны самостоятельно решать все вопросы, связанные с качеством имущества. Под качеством объекта приватизации, по мнению автора, следует понимать такой качественное состояние имущества и такую ??его комплектность, обеспечивающие деятельность (работу) целостного имущественного комплекса в соответствии с его целевым назначением. Кроме того, каждая отдельная вещь (оборудование, машины, механизмы, инвентарь и т. п.) должна соответствовать четко определенным качественным показателям, то есть стандартам, техническим условиям, утвержденным эталонам, образцам. Все вопросы, связанные с определением качества имущества и его комплектности, целесообразно решать в процессе определения состава имущества, подлежащего приватизации, и оценки его стоимости. Эта работа, особенно на крупных имущественных комплексах, требует много времени, достаточного количества высококвалифицированных специалистов и постоянного контроля со стороны органов приватизации. Неправильное определение качественного состояния имущества может привести к неправильному определению его цены. Методика оценки стоимости объектов приватизации не учитывает их фактического качественного состояния. Следовательно необходимо разработать специальную инструкцию по определению качества имущества, а также внести дополнения в Методику оценки стоимости имущества при приватизации, согласно которым стоимость объекта приватизации зависела бы от фактических показателей по качеству и комплектности объекта приватизации.

О необходимости нормативного урегулирования вопроса относительно учета качества объекта приватизации при оценке его стоимости свидетельствует также наличие хозяйственных споров, связанных с прекращением покупателями расчетов за приобретенные объекты приватизации в связи с их ненадлежащим качеством.

Соответствии с нормативными актами о приватизации в договор купли-продажи в процессе приватизации должны быть включены также предусмотрены условиями аукциона, конкурса или выкупа обязательства покупателя, вытекающие из специфики объекта продажи.

Например, в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства должны быть внесены обязательства покупателя по осуществлению программы достройки объекта, срокаобудовы, сохранение первоначального назначения объекта, если такие обязательства были определены условиями конкурса

14

(П. 4.2.5 Положения о порядке приватизации объектов незавершенного строительства, утвержденного приказом ФГИ Украины от 06.01.99 № 171).

По соглашению сторон допускается включение в договор купли-продажи объекта приватизации других обязательств покупателя (п. 2 ст. 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества").

Анализ содержания договоров купли-продажи объектов коммунальной собственности свидетельствует о том, что в ряде случаев в качестве обязанностей покупателя стороны предусматривают постоянное обеспечение благоустройства территории, местоположение купленного объекта, содержание в удовлетворительном состоянии подъездных путей, систем наружного электроосвещение, остановок общественного транспорта.

Согласно ст. 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" одним из существенных условий договора купли-продажи объекта приватизации являются санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Для договора купли-продажи в процессе приватизации характерно, что на стороны возлагается как ответственность, предусмотренная нормами статей 213-215, 231, 232, 234 ГК Украины за просрочку исполнения обязательства, невыполнение продавцом обязанности передать вещь, отказ покупателя принять купленную вещь и уплатить за нее установленную цену, за продажу вещи ненадлежащего качества, так и специальная ответственность, установленная приватизационным законодательством. Так, согласно п. 4 ст. 29 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" покупатель, который не оплатил за приобретенный путем выкупа, на аукционе или по конкурсу объект приватизации в течение 60 дней с момента заключения или регистрации соответствующего соглашения, уплачивает в пользу органа приватизации неустойку в размере и порядке, который устанавливается Кабинетом Министров Украины. В соответствии с Постановлением КМ Украины от 21.08.97 № 910 "О порядке уплаты и размере неустойки за полную или частичную неуплату покупателями средств за объекты приватизации» размер неустойки составляет 20 процентов цены, за которую куплено объект. Неустойка уплачивается в течение 20 календарных дней с момента истечения срока уплаты средств за объект приватизации и зачисляется во внебюджетный Государственный фонд приватизации. Если внесенная сумма за приобретенный объект меньше суммы неустойки, уплате подлежит разница между суммой неустойки и внесенной суммой. Если внесенная сумма превышает сумму неустойки, разница возвращается покупателю в течение 20 календарных дней с момента истечения срока уплаты средств за приобретенный объект приватизации. В случае неуплаты неустойки в установленный срок на ее сумму начисляется пеня согласно законодательству.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 29 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" в случае неуплаты или просрочки уплаты цены за приобретенный объект решение о выкупе объекта или результаты конкурса, аукциона подлежат аннулированию. Остаются неясными правовые последствия такого аннулирования. Возникает вопрос, аннулирования решения о выкупе или результатов аукциона, конкурса означает фактическое расторжение договора, может быть лишь поводом для обращения в суд о его расторжении. Учитывая, что Закон Украины "О приватизации государственного имущества" не предусматривает правовых последствий такого аннулирования, можно считать, что договор купли-продажи действует до его расторжения по соглашению сторон или в судебном порядке.

1 ВВР. - 1991. - № 41. - С. 546

15

Страница: [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9]

версия для печати